Konut/Mortgage Kredisi Çekerken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Hem kira ödemekten kurtulmanın hem de geleceğe yönelik güçlü bir finansal yatırım yapmanın en iyi yolu ev satın almaktan geçer. Evi olan ancak kazancını harcamak yerine birikime dönüştürmek isteyen kişiler de aynı şekilde yeni bir gayrimenkul alarak uzun vadede yüksek kar getirisi elde edebilir.

Günümüzde emlak piyasasının ve gayrimenkul fiyatlarının gelmiş olduğu nokta nedeniyle, bir evin tüm satış bedelini nakit olarak karşılayabilmek neredeyse imkansızdır. Ev satışlarında peşinat olarak belirlenen ücretler bile ortalama bir ailenin birikimi ile karşılanamayacak rakamlara varabilir. Bu nedenle konut ya da mortgage kredisi olarak bilinen kredilere olan ilgi oldukça yüksektir.

Konut Kredisi Nedir?

Konut kredisi, gayrimenkul alımını finanse edebilmek için banka tarafından sağlanan ve uzun vadede kira öder gibi aylık ödemeler yaparak ev sahibi olma imkanı sunan kredidir. Bu kredi türü için, ihtiyaç ve taşıt kredisi gibi diğer türlere göre daha uzun vade ve daha düşük faiz oranı tesis edilir. Gayrimenkule ait ekspertiz değerinin yüzde seksenine kadar çıkabilen yüksek meblağdaki bu kredi için, banka tarafından konuta ipotek konulur.

Konut Kredisi ile Mortgage Kredisi Arasındaki Fark Nedir?

Mortgage, Türkçe karşılığı ipotekli satış ya da rehinli satış anlamına gelen yabancı kaynaklı bir kelimedir. Nisan 2007 tarihli ve 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Kanun uyarınca Türkiye’de konut kredisinin karşılığı olarak kullanılmaya başlanmıştır.

Yurt dışındaki mortgage uygulamasında bankalar dışında parası olan kişiler de mortgage fonlarını kullanarak uzun vadeli yatırımlarını finanse edebilirler. Türkiye’de ise ikincil piyasalar bulunmadığından mortgage, konut kredisinin tam karşılığı olarak kullanılmaktadır. Uzun vadeli, düşük faizli kredi imkanı olarak ifade edilebilir.

Konut kredisinde uzun vade ile ifade edilen çoğunlukla 120 ay ile sınırlı vadedir. 15 ya da 20 yıllık konut kredisi imkanı bireysel müşteriler için teoride mümkündür, ancak pratikte taksit tutarları arasında önemli bir fark oluşmadığından banka tarafından önerilmez, konut kredisi çeken kişi için de bir avantajı yoktur.

Ev Almadan Konut Kredisi Kullanmak Mümkün müdür?

Mortgage ya da konut kredisi ağırlıklı olarak konut satın almak için kullanılır; ancak bankaların özel uygulamalar ile mortgage avantajını ev sahiplerine sunmaları mümkündür. Kişiler bu özel uygulamalar ile evlerini ipotek ederek sahip olunan konutun teminatı altında kredi kullanabilir.

Konut Kredisi Çekerken İstenen Belgeler Nelerdir?

Bankaların değişen uygulamaları olabilmekle birlikte konut kredisi için gerekli belge listesi büyük ölçüde tüm bankalarda benzerlik gösterir.

Başvuru için gerekli belgeler;

• Nüfus cüzdanı
• İkametgah belgesi (ya da son üç aya ait adresi gösterir sabit telefon, doğalgaz, elektrik, su faturası)
• Satın alınacak konutun kat mülkiyetli tapusu ya da kat irtifakı tapusu ve yapı kullanım izin belgesi
• Gelir durumunu gösteren belge
  • Kamu ve özel sektör çalışanları için 2 aydan eski olmayan bordro belgesi
  • Özel sektör çalışanları için maaş üzerinde haciz bulunmadığını gösteren gelir belgesi, SGK hizmet dökümü, şirket imza sirküleri
  • Emekliler için emekli belgesi ya da emekli tanıtım kartı, emekli hesap cüzdanı
  • Serbest meslek sahipleri için güncel vergi levhası, yıllık gelir vergisi beyannamesi, güncel işletme hesap özeti
  • Çiftçiler için çiftçilik belgesi, arazi tapu fotokopileri, müstahsil makbuzları
• Ek gelir durumunu gösteren belge
  • Mevduat gelirleri için hesap cüzdanı
  • Kira geliri için tapu ve kontrat fotokopisi

Sıfır ev alırken dikkat edilmesi gerekenler, evin kat mülkiyetli tapusu olup olmadığının araştırılmasıdır. Bu belge yoksa kat irtifakı tapusu ve yapı kullanım izni de kabul edilebilir. Bankalar satın alınacak konut için henüz yapı kullanım izin belgesi de alınmamış da olsa imar durum belgesi ve son 5 yıla ait yapı ruhsatını kabul edebilmektedir.

Emekli olduğu halde çalışmaya devam eden kişiler, çalışanların sunması gereken belgeleri de ek olarak bankaya sunmalıdır.

Banka maaş müşterilerinden gelir durumu ibrazı istenmeyebilir.

Konut Kredisi Alırken Bankada Yapılan İşlemler Nelerdir?

Konut kredisi için bankaya gerekli belgeler ile başvurulmasının devamında kredi ile ilgili süreçler de işlemeye başlar. Ekspertiz işlemi ile evin gerçek bedeli değerlendirilir ve bu bedel üzerinden maksimum yüzde seksen oranında bir kredi tutarı belirlenir.

Kredi tutarına başvururken, yıllara göre faiz oranları detaylıca incelenmelidir; bu oranlar bankadan bankaya değişebilir. Aynı şekilde, faiz oranından bağımsız olarak toplam maliyeti de değerlendirmekte fayda vardır. Kimi bankalarda faiz oranı avantajlı görünürken yüklü dosya masrafı ve benzeri kalemler nedeniyle toplam maliyet daha pahalıya gelebilir.

Konut Kredisi Alırken Hayat Sigortası Zorunlu Mu?

Konut kredisi imzalanırken zorunlu olarak yaptırılması gereken tek sigorta konuta ait deprem sigortasıdır. Zorunlu deprem sigortası (DASK) ipotek altında olsun olmasın tüm gayrimenkullere tesis edilmelidir.

Bankaların uygulamaları gereği kimi durumlarda başvuran kişiye hayat sigortası şartı koşulabilir. Tüketici olarak; bunun banka inisiyatifinde bir uygulama olduğunun bilincinde olmakta fayda vardır. Hayat sigortası kredi alınırken yaptırılsa bile kredi vadesi süresince yenilenmesine gerek yoktur.

Banka Kredisi ile Ev Alırken Tapu İşlemleri Nasıl Yürütülür?

Konut kredisi banka tarafından onaylandığında; bu kredi ile ev alırken tapuda dikkat edilmesi gerekenler vardır. Öncelikle konutun bulunduğu belediyeye giderek bu konuta ait herhangi bir vergi borcu olup olmadığı sorgulanmalı; borç varsa ödenmelidir. Söz konusu konut için aynı zamanda belediyeden rayiç bedeli de alınmalıdır. Bu bedel Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından talep edilir.

Tapu işlemlerinde ikinci olarak Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden randevu almak gerekir. Randevular Alo 181 çağrı merkezi üzerinden alınabilir. Belediyeden alınan rayiç bedeli yazısı ve evin borcu olmadığına dair belge buraya teslim edilecektir. Tapu işlemleri için ayrıca alıcı ve satıcının yüzde ikişer tapu harcı ve “tapu döner sermaye bedeli” yatırılmalıdır. Bu bedellerin ödenmesi için önceden eski ev sahibi ile uzlaşmak faydalı olacaktır.

Taşınmazın satış işleminin tamamlanabilmesi için tapuya sunulması gereken evrakların tam listesi aşağıdaki gibidir:

• Alıcı ve satıcı için nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
• Alıcı ve satıcının 2’şer adet fotoğrafı
• Tapunun aslı ve fotokopisi
• Belediyeden alınan rayiç bedeli ve “Evin vergi borcu yoktur” yazısı
• Banka ipotek evrakları
• Zorunlu deprem sigortası poliçesi