İcradan Alınan Taşınmazların Alış Satış Masrafları Nelerdir?

Kredi vb. sebeplerden borçlanan ancak borcunu taahhüt ettiği şekilde ödeyemeyen kişilerin bazı mallarına el konulabilir. İcra dairesinin borcun ödenebilmesi için el koyduğu bu malları nakite çevirmesi gerekir. Bu amaçla yılın belirli dönemlerinde icra aracılığıyla el konulan taşınmazlar için açık artırma formatında satışlar düzenlenir.

İcradan Taşınmaz Satışı

İcra daireleri tarafından düzenlenen gayrimenkul satışları genelde gazete ya da internet yoluyla vatandaşlara duyurulur. İcra ihaleleri herkese açık olmakla birlikte almak istediğiniz taşınmazın en az %20’sini karşılayabilecek kadar nakit paranızın olması ve bunu milli bir bankadan alacağınız teminat mektubu ile kanıtlayabilmeniz gerekiyor.

Ayrıca katılacağınız ihaleden önce bulunduğunuz ilçe ya da ildeki icra dairesine giderek ilgilendiğiniz ihaleye dair şartname ve gayrimenkul kıymet raporlarını incelemeniz önerilir.

İcra dairelerinin yaptığı satışlar en fazla iki gün sürmekle birlikte:

• Bu iki gündeki satışlar tamamen ihaleye katılan vatandaşların yapacakları tekliflere bağlıdır.
• Satışların ilk günü taşınmazların gerçek değerlerinin en az %60’ı kadar ücret ödeyerek ihaleye katılmak mümkün.
• İkinci gün ise bu oran %40’a düşer. Fakat elbette bu oranların taşınmazı satın alabilmek için yeterli olduğunu söylemek doğru olmaz.
• İcra dairesindeki ihaleler açık artırma usulüyle yapıldığı için gayrimenkulun %41’i oranında teklif verseniz bile %99’u oranında teklif veren kişi kazanacaktır.
• Tüm teklifler yapıldıktan ve satış süresi dolduktan sonra teklifler ihale şartnamesi de dikkate alınarak incelenir; en yüksek teklifi yapan taşınmazın sahibi olur.

İcra Satış Masrafları Nelerdir?

İhale ile aldığınız taşınmazın icra satışı sonrası işlemlerinin tamamlamak için 7 ile 10 gün arası süreniz olur. Bu süre zarfında malın satış bedeline ek olarak ödemeniz gereken bazı masraflar bulunuyor.

Bu masraflar:

• Damga Vergisi: Binde 4,5
• Tellaliye Bedeli: %1
• KDV: 150 metrekareye kadar olanlarda %1, diğerlerinde %18
• Döner Sermaye Harcı: 87,25 TL
• Cebri Satış Tapu Harcı: Binde 20

Bir örnekle açıklamak gerekirse; diyelim ki icra dairesi tarafından açılan ihalede 300.000 TL değerinde, 250 metrekare bir ev almaya hak kazandınız.

Bu durumda ödemeniz gereken masraflar şöyle olacaktır:

• Damga Vergisi: 1.350 TL
• Tellaliye Bedeli: 3.000 TL
• KDV: 54.000 TL
• Döner Sermaye Harcı: 87.25 TL
• Cebri Satış Tapu Harcı: 6.000 TL

Bu demektir ki evin asıl bedeline ek olarak 64.437,25 TL’lik bir masrafınız olacak. İcra daireleri tarafından açılan açık artırmalara katılmadan önce bu bedelleri de hesaba katmanızda fayda var. Gördüğünüz gibi icra satışlarında tapu harcı ve icradan alınan evin KDV’si oldukça yüksek görünüyor. Bu hesapları yapmadan asıl değerinden daha uygun bir fiyata gayrimenkul aldığınızı zannederken icradan gayrimenkul alım masraflarıyla birlikte beklediğiniz rakamın üstünde bir ödeme yapmanız gerekebilir. 

Ancak satış sırasında alıcının ödemesi gereken harçların bir kısmı satıcı tarafından karşılanmış olabilir. Bu durumda icra dairesi tarafından bilgilendirilirsiniz ve o bedellerin ücreti sizden alınmaz.

İcra İhalesinin Feshi

İcra ihalesi ile satışın yapıldığı tarihi takip eden 7 iş günü içerisinde borçlu, alacaklı ya da ihalede taşınmazı satın alan kişinin ihalenin feshi için başvurma hakkı vardır. İhalenin feshi için yapılan başvuru yargıya intikal eder ve dava açılır. İcra davaları süresi genelde çok uzun sürmez, birkaç ay içinde sonuçlanır. Fesih talebi mahkeme tarafından haklı bulunur, kabul edilirse taşınmaz alıcıdan geri alınır ve ödediği tüm ücret iade edilir.

Fesih talebinin mahkeme tarafından reddedilmesi durumunda ise ne yazık ki satış kaldığı yerden devam etmez. Çünkü icra ihalesinin feshi için talepte bulunan tarafın kararı temyize götürmek için 10 iş günü daha vardır. Bu durumda tekrar mahkeme açılır, bir kez daha inceleme yapılır. Bu ikinci inceleme sırasında taraflardan hangisinin haklı bulunduğuna göre 10-15 iş günü içerisinde icra ihalesi ya iptal edilir ya da taşınmazın satışı tamamlanır.

7 günlük ihale fesih talebi süresi içerisinde fesih talebi gelmediyse ve taşınmazın tapusu yeni sahibinin üzerinize geçtiyse artık ne borçlu ne de alacaklı taşınmaz üzerinde herhangi bir hak talep edemez.